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Baulasterklärung

Rechtsgrundlage

  • Nieders. Bauordnung (NBauO)
  • Verordnung über Bauvorlagen Bauvorlagenverordnung - (BauVorlVO) 
  • Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlungen der Bauaufsicht (Baugebührenordnung - BauGO) 
  • Nieders. Verwaltungskostengesetz (NVWKostG)

Leistungsbeschreibung

Nach § 81 Abs. 1 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) können Grundstückseigentümer unter Beachtung etwaiger Verfügungsbeschränkungen, wie bestehende Erbbaurechtsverhältnisse, Auflassungsvormerkungen, Zwangsversteigerungsvorbehalte usw., durch schriftliche Erklärung öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf ihren jeweiligen Grundstücken übernehmen. Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen werden als Baulast bezeichnet. Die NBauO benennt hierfür insbesondere folgende Möglichkeiten:

Abstandsbaulast nach § 6 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten des zu belastenden Grundstücks gestatten, dass von ihrem Grundstück eine Teilfläche dem zu begünstigenden Grundstück bei der Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet wird. Sie verpflichten sich weiterhin, mit ihren baulichen Anlagen von dieser Teilfläche den vorgeschriebenen Grenzabstand zu halten.

Anbaubaulast nach § 5 Abs. 5 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten des zu belastenden Grundstücks gestatten, dass an die Grenze ihres Grundstücks gebaut werden darf. Gleichzeitig erfolgt die Verpflichtung, im Falle der Bebauung des eigenen Grundstücks in entsprechender Weise anzubauen.

Einstellplatzbaulast nach § 47 Abs. 4 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten des zu belastenden Grundstücks verpflichten sich zu dulden, dass an einem konkreten Platz auf ihrem Grundstück Einstellplätze für Pkw einschließlich Zufahrt für das zu begünstigende Grundstück ordnungsgemäß hergestellt, unterhalten und benutzt werden dürfen.

Leitungsbaulast nach § 41 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten des zu belastenden Grundstückes verpflichten sich zu dulden, dass auf einem Teilbereich ihres Grundstückes Ver- und Entsorgungsleitungen zum vorschriftsmäßigen Anschluss des zu begünstigenden Grundstücks an das öffentliche Leitungsnetz verlegt, unterhalten und benutzt werden dürfen.

Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten der betroffenen Grundstücke verpflichten sich gegenseitig, bauliche Anlagen so zu errichten, dass sie zusammen mit den baulichen Anlagen auf dem jeweils anderen Grundstück das öffentliche Baurecht so einhalten, als wenn die Grundstücke ein einziges Baugrundstück im Sinne des öffentlichen Baurechts wären.

Zuwegungsbaulast nach § 4 NBauO:

Die jeweiligen Verfügungsberechtigten des zu belastenden Grundstückes verpflichten sich zu dulden, dass auf einem bestimmten Teil ihres Grundstückes ein Weg als Zugang und Zufahrt zum vorschriftsmäßigen Anschluss des zu begünstigenden Grundstücks an die öffentliche Verkehrsfläche angelegt, unterhalten und benutzt wird.

Diese Baulastenaufzählung ist nicht abschließend.

Was sollte ich noch wissen?

Alle Eigentümer des Grundstücks - aber auch anderer Inhaber grundstücksgleicher Rechte, wie z. B. Erbbauberechtigte, Inhaber von Nießbrauchrechten - müssen der Baulasterklärung zustimmen. Bei juristischen Personen, wie z. B. GmbH, AG etc. müssen die jeweils Vertretungsberechtigten diese Baulasterklärung abgeben.

Die Unterschrift einer Baulasterklärung muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Alternativ kann die Unterschrift auch öffentlich, von einer Gemeinde oder von einer Vermessungsstelle nach § 6 Abs. 1, 2 oder 3 des Niedersächsischen Gesetzes über das amtliche Vermessungswesen beglaubigt werden.   

Baulasten wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern. Es erfolgt keine Eintragung der Baulast in das Grundbuch!

Welche Gebühren fallen an?

Nach der Baugebührenordnung (BauGO) beträgt der Gebührenrahmen für die Eintragung einer Baulast 60,00 bis 1.620,00 €.

Die Höhe orientiert sich am Wert des Grundstückes, nach der Anzahl der betroffenen Grundstücke und der Art der Baulast.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Sofern im Zuge eines geplanten Bauvorhabens eine Baulast erforderlich wird, ist vom Bauherrn zu klären, ob der oder die Grundstückseigentümer des Nachbargrundstückes bereit ist bzw. sind, eine entsprechende Baulasterklärung zu unterzeichnen. Nach Vorbereitung einer Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde kann die Baulasterklärung dann nach Terminabsprache bei der Bauaufsichtsbehörde unterschrieben werden. Für die Beglaubigung der Unterschrift ist es notwendig, dass sich die Unterzeichner ausweisen können.

Folgende Unterlagen werden für eine Baulastverpflichtungserklärung benötigt:

  • Aktueller, amtlich beglaubigter Lageplan - erhältlich beim Katasteramt oder bei einem/einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/in -
  • Bei einer Anbaubaulast nach § 5 Abs. 5 NBauO Zeichnungen und Schnitte der Baumaßnahme(n)
  • Grundbuchauszüge aller betroffenen Grundstücke - erhältlich beim Amtsgericht -
  • Bei Gesellschaften Nachweis aus dem Handelsregister über die Vertretungsvollmachten und der Zustellungsbevollmächtigten
  • Bei WEG-Gesellschaften Protokollauszug über den erfolgten einstimmigen Beschluss aller Eigentümerinnen und Eigentümer zur Bereitschaft der Baulastübernahme durch die Verwalterin oder den Verwalter
  • Bei Vereinen Nachweis aus dem Vereinsregister über die Vertretungsvollmachten und der Zustellungsbevollmächtigten
  • Bei Erbfällen Nachweis der testamentarischen Regelung, ggf. Erbschein

 



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